— процесс сложный, требующий от исполнителей профессионализма. Качество строительных работ всегда было и остается актуальной проблемой, которая особенно обострилась, когда этим видом деятельности стали заниматься лица, не имеющие специальной подготовки. Изменился и облик заказчика-застройщика. Раньше единственным заказчиком было государство, которое одновременно и контролировало качество строительства. Сегодняшний частный заказчик не всегда представляет последствия того или иного решения, на котором он настаивает, а зависящий от него подрядчик (иногда некомпетентный или недобросовестный) идет на нарушения проектных решений и технологических операций в целях ускорения строительства, снижения его себестоимости в ущерб качеству. В итоге помимо морального ущерба заказчик несет и значительные материальные потери. Серьезные фирмы стараются иметь в своем составе постоянный "костяк" опытных инженерно-технических работников, которые обеспечивают организацию и контроль всех строительных процессов. Кроме того, контроль качества строительства осуществляют: технический надзор заказчика, авторский надзор проектировщика, а также представители органов государственного контроля и надзора.
Но даже вся эта система контроля не может предотвратить появление аварий, брака и дефектов на стройке. Известно, что более половины обнаруженных дефектов и нарушений допускают исполнители, около трети обусловлено низким качеством строительных материалов и конструкций, 5% — ошибками и просчетами в проекте. И лишь 10% — объективными причинами. Что же говорить о бесконтрольном "самострое" загородных домов с помощью наемных неквалифицированных рабочих или молодых строительных фирм, не имеющих ни опыта, ни базы или хотя бы опытного специалиста. Цель таких фирм — успеть за короткий строительный сезон выполнить как можно больше строительных работ.
Прочность и надежность домов их мало волнует. Налицо противоречие интересов сторон. При обсуждении стоимости предстоящего строительства дома основной упор делается не на виды и объемы работ, их организацию и технологию, а на деньги. Мало того, именно с разговора о финансах все и начинается. Это грубейшая ошибка заказчиков, которая в дальнеишем приводит к раздуванию сметы. Частные заказчики, не умея строить отношения с подрядчиком (или рабочими) на грамотном техническом уровне, обречены на переплату. Практика показывает, что их затраты часто достигают суммы, превышающей необходимую в полтора-два раза.
Работа по обеспечению качества строительства, как и любая другая, требует затрат. Роль технического надзора застройщика может выполнять его доверенное лицо — строитель или проектировщик. Вывод очевиден: частному заказчику — потребителю строительных услуг — необходима система правовой и технической поддержки. В Гражданском кодексе РФ предусмотрена ст. 749, регламентирующая участие инженера в осуществлении прав и обязанностей заказчика-застройщика. Такой специалист может быть приглашен заказчиком либо на время проведения строительных работ, либо для приемки отдельных этапов работ, а также для разрешения споров между заказчиком и подрядчиком в качестве строительного адвоката. Сотрудничество с ним позволяет клиенту поднять качественную составляющую своего объекта и значительно снизить расходы.
Гонорар же строительного адвоката ничтожен по сравнению с величиной экономии. Определение реальной стоимости строительного дома в современных рыночных условиях — дело очень непростое. Этот вопрос волнует как заказчиков-застройщиков, так и тех специалистов подрядных организаций, которые определяют реальную себестоимость строительства. Смета — документ, определяющий на основе проектных данных, в том числе затраты, необходимые для выполнения отдельных видов строительно-монтажных работ и приобретения оборудования, а также другие затраты, связанные со строительством.
Смету рассчитывают в госрасценках 1984-1991 гг. или МТСН 81-98 с применением поправочных коэффициентов. Эта база создавалась для крупного индустриального строительства и совершенно непригодна для индивидуального строительства. К тому же сметные нормативы 1984-1991 гг. морально устарели, так как не учитывают применение новых технологий, материалов и изделий, инструментов и механизмов. По старым правилам смету составляла проектная организация. Этот документ являлся неотъемлемой частью проекта и затраты на смету примерно равнялись 10% стоимости проекта. Если последнюю оценивали в 10% от стоимости строительно-монтажных работ, то смета фактически стоила 1% от стоимости строительства.
Такая практика расчетов сохранилась при проектировании объектов бюджетного строительства. При оценке стоимости строительства объекта в частном секторе смету оценивают примерно в 2 раза дешевле. Отсутствие единой нормативной базы коммерческого ценообразования, огромная разница в уровне квалификации сметчиков привели к возникновению множества форм и методов определения стоимости строительства. Трудозатратный метод применяют в основном при хозяйственном способе ведения работ без оформления договора подряда с наемными рабочими. Здесь бригадир называет сумму заработной платы исходя из укрупненного показателя стоимости работ за 1 м общей площади. Цена кажется заказчику приемлемой при полном непонимании того, что конечная сумма затрат может увеличиться в 2-3 раза за счет расходных и основных материалов, транспортных и других расходов.
Учитывая низкую квалификацию рабочих — "мастеров на все руки" — заказчик вынужден будет принять работу с явными и скрытыми дефектами. Метод примитивен, но при малых объемах ремонтно-строительных работ бывает приемлем. Здесь подрядчик составляет смету, в которой перечислены основные этапы или виды работ в укрупненной форме без детализации, и прилагает список материалов, их количество и стоимость. Наличие такого простого документа позволяет заказчику проверить виды работ, их количество и стоимость, а также сопоставить расценки других исполнителей.
Этот метод чаще всего применяют малые и средние строительные фирмы или более квалифицированные бригады. Развернутая смета — полный комплект сметной документации по традиционной форме, но в несколько упрощенном виде и с использованием собственной сметно-нормативной базы подрядчика. Такой способ ценообразования могут позволить себе только серьезные строительные компании. В этом случае сметные нормы формируются на основе калькуляций, технологических карт и технических условий на отдельные строительные операции, процессы и виды работ, а также с учетом большого практического опыта. При этом подрядчик должен иметь квалифицированный состав инженерно-технических работников, а также использовать последние достижения и современные технологии, применять новые материалы и изделия. Этот вариант наиболее перспективен, так как форма сметной документации понятна и доступна заказчику.
При этом появляется возможность производить расчеты за фактически выполненные работы. В развернутой смете помимо прямых затрат отдельной строкой выделяются накладные расходы и прочие затраты. Выбрав вы приступаете к строительству. Затраты на строительство дома зависят от выбора типа дома, состава проектной документации, качества инженерного оборудования и применяемых строительных материалов, объема подготовительных работ, стоимости услуг подрядчика и других причин. Однако эти процентные соотношения для каждого конкретного дома будут по некоторым показателям значительно отличаться. ©Журнал «Дом» №4/2006 г.
